Строительство, недвижимость, земельные споры

Споры с застройщиками по ДДУ, границы участков и сервитуты, узаконивание построек, сделки с недвижимостью

В спорах о недвижимости цена ошибки измеряется не процентами, а квартирами и участками. Здесь всё решают документы: правильно составленный акт осмотра, вовремя назначенная экспертиза, точно рассчитанный срок. Правовой центр ЮРИСТ ведёт такие дела с 2008 года — для граждан и для бизнеса, в Архангельске и по всей России.

С какими вопросами обращаются

• Застройщик тянет со сдачей квартиры, а при осмотре вылезли строительные недостатки.
• Сосед передвинул забор и занял часть вашей земли.
• Администрация отказала в разрешении на строительство или требует снести уже готовый дом.
• Нужно оформить право на дом, гараж или участок, а документов не хватает.
• К вашему участку не проехать иначе как через соседний, а договориться не выходит.
• Конфликт с председателем СНТ из-за взносов или общего имущества.

Споры с застройщиками по ДДУ

Если застройщик не передал квартиру в срок, дольщик вправе требовать неустойку. Её размер — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, а для граждан-потребителей эта сумма удваивается (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Важный нюанс, который многие упускают: государство периодически вводит для застройщиков особые режимы — то исключает отдельные периоды из расчёта неустойки, то даёт отсрочку по уплате уже начисленных санкций. Это разные вещи. В первом случае неустойка за период просто не начисляется, во втором право на неё сохраняется и суд её присуждает, но фактическое получение денег может сдвинуться. Такие постановления Правительства принимаются и продлеваются регулярно, поэтому расчёт мы делаем по состоянию на дату обращения — это напрямую влияет и на сумму, и на выбор момента для подачи иска.

Отдельно про приёмку: не подписывайте акт приёма-передачи без замечаний, если видите дефекты. Подпись без оговорок серьёзно осложняет дальнейшие требования. Мы организуем независимую строительную экспертизу, поможем правильно оформить акт осмотра и претензию, чтобы застройщик устранил недостатки или оплатил ремонт.

Земельные споры и границы участков

Споры о границах — одни из самых трудоёмких. Причина обычно в реестровой ошибке или в самовольном занятии части территории. Порядок согласования границ установлен ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Если договориться не удалось, спор идёт в суд, и почти всегда назначается землеустроительная экспертиза — без специальных познаний суд границы не установит.

Когда проезд к участку возможен только через чужую землю, закон позволяет требовать сервитут — право ограниченного пользования соседним участком. Его собственник вправе получать за это соразмерную плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Мы обосновываем необходимость сервитута и добиваемся справедливого размера платы.

Узаконивание построек

Дом или пристройка, возведённые без разрешительных документов, рискуют получить статус самовольной постройки со сносом за счёт владельца. Но выход есть: суд может признать право собственности, если у вас есть права на участок, постройка отвечает градостроительным нормам, не нарушает права других лиц и не угрожает жизни и здоровью (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Работа здесь в основном доказательственная: нужны заключения профильных органов и экспертов. Мы собираем этот комплект и ведём дело в суде.

Что мы делаем

• Консультируем и разбираем документы — устно и письменно.
• Проверяем юридическую чистоту объекта и надёжность застройщика до сделки, пока деньги ещё не ушли.
• Готовим претензии, жалобы, иски и ходатайства.
• Организуем строительно-технические и землеустроительные экспертизы.
• Ведём дело в судах всех инстанций.
• Сопровождаем исполнительное производство до фактического получения денег.

Частые вопросы

Можно ли взыскать неустойку с застройщика?

Да, право на неустойку у дольщика есть. Но нужно проверить, не действует ли на момент обращения особый режим для застройщиков: отдельные периоды могут исключаться из расчёта, а по начисленным санкциям может быть введена отсрочка уплаты. Мы делаем расчёт на текущую дату и сразу говорим, какую сумму реально получить и когда.

Что делать, если сосед поставил забор на моём участке?

Сначала зафиксировать нарушение: кадастровый инженер выносит точки границ в натуру и составляет акт. Если сосед не переносит забор добровольно, подаётся иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (ст. 304 ГК РФ).

Как узаконить пристройку к частному дому?

Реконструкция дома требует уведомления администрации. Если пристройка уже возведена без него, остаётся судебный порядок по правилам ст. 222 ГК РФ: доказываем безопасность строения и соблюдение градостроительных норм.

Обязательна ли экспертиза при споре о границах?

Практически всегда. По делам об установлении границ и исправлении реестровых ошибок суд назначает землеустроительную экспертизу, поскольку сам не обладает познаниями в геодезии и кадастре.

Можно ли расторгнуть ДДУ из-за задержки сдачи?

Да. Если просрочка передачи объекта превышает два месяца, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных средств с процентами (ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Заключение

В делах о недвижимости выигрывает тот, кто раньше начал собирать доказательства. Принесите документы — посмотрим и скажем, что реально получится отсудить. Запись на консультацию: +7 (8182) 40-88-00.